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荣盛发展快速扩张质量问题频发:防盗门被风吹走

文章来源:中国日报网
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发布时间:2015-07-25 15:22:34

 质量问题频发 荣盛发展低成本策略“后患”凸显

  防盗门被风吹走、地下室返水、停车场翻浆

  李慧敏

  在高周转、快扩张、低成本的道路上狂奔,并非所有的地产商都能够既“赢得面子”也“保住里子”。

  上市之后主要奉行高周转策略的荣盛房地产发展股份有限公司(下称“荣盛发展”),近年实现了迅速扩张和规模发展,但质量问题如影随形。

  7月中旬,荣盛发展沈阳紫提东郡项目一业主,被北风吹掉的防盗门,历经半年才换上新的;而被业主质疑地基塌陷造成楼体倾斜的两栋楼,开发商至今没给业主任何结论;荣盛发展离职人员透露,除沈阳紫提东郡,其他项目仍有楼体倾斜现象……

  专业人士表示,非标准化的成本控制,必然导致对成本的畸形压缩,进而必然导致产品质量的缺陷。这种缺陷叠加,就会有大面积、大规模质量问题的呈现,开发商品牌声誉必将因此受损,长此以往的结果必然是品牌坍塌。

  《中国经营报》记者致函荣盛发展,就质量问题、低成本策略以及高周转模式等问题提出采访请求,截至发稿,对方未予回复。

  质量问题频发

  8月份,位于沈阳浑南东路的紫提东郡二期将实现交房,即将收房的业主“心态复杂”:眼见一期出现诸多质量问题,内心惴惴,担心重蹈覆辙;签了合同交了钱,无退房可能也无退路可走;“维权行动”也日渐谨慎,因为对开发商的口碑继续恶化会令已经跌价的房子继续贬值。

  地下室返水、停车场翻浆、墙体超薄、楼体倾斜、顶楼漏雨、室内长毛、墙皮脱落、瓷砖脱落、门窗安不上关不严、水管漏水……这是沈阳业主对荣盛发展开发项目质量问题的“不完全统计”。

  关于质量问题,荣盛发展沈阳项目紫提东郡一期业主李先生的经历比较离谱。

  “去年冬天刚入住没多久,感觉防盗门总漏风,把保护膜撕掉一看,门上有个拳头大的坑。”李先生介绍,几天后发生的事情更是令人吃惊。“那天公共走廊的窗户开着,房间里突然就涌进了一股强风,出去一看,防盗门被风给吹掉了,就挂在墙上。”李先生描述,“楼下的单元门入住就是坏的,不能封闭;墙体是空心砖,膨胀螺丝都没地方打,门框都没办法固定,可不风一吹就得掉嘛。”李说自己用了很多水泥才把门框固定住。

  半年内多次与荣盛物业交涉无果,最终引起当地媒体关注。7月中旬,李先生终于盼来了一套新的防盗门。

  而据当地媒体报道的另一件质量问题则更为严重。

  2014年8月,紫提东郡10号楼和12号楼被怀疑地基塌陷楼体倾斜,上百业主要求退房。业主向媒体提供的图片显示,10号楼外墙有一条半米长的裂缝。荣盛方面当时回应,没有地基塌陷楼体倾斜的事。因紫提东郡的开发节奏调整,有部分楼的建设施工暂停。

  “实际上,不仅是紫提东郡,沈阳其他项目质量也大面积出现问题。沈北的盛京绿洲也有一栋楼倾斜。紫提东郡是发现了墙体裂缝,而盛京绿洲则是电梯厂家发现的,因为电梯安装时被卡住上不来下不去。”一位沈阳荣盛的离职人员张一(化名)透露,紫提东郡曾经请天津一家机构来纠偏,但最终结果如何并不清楚。

  记者核实相关电梯厂商,对方表示无可奉告。

  出现了质量问题,业主们最大的感受就是“没人管”、荣盛发展各方“踢皮球”。

  紫提东郡一期1号楼住顶楼的刘女士就漏水、保温事宜与物业交涉了两年仍无结果。记者看到,阁楼四壁墙体长满了黑毛。刘女士表示,一个入住两年的新楼竟有了“弃管楼”的说法,据物业说第一个施工单位跑了第二个接着干,导致了目前状况。

  “一个月前我打电话到荣盛发展廊坊总部,总部说正在进行第三方招标,需要时间;7月15日再打,让我找沈阳物业总部,总部又把问题返回沈阳;沈阳物业告诉我需与紫提东郡小区物业沟通;转了一圈儿又回来了,可小区物业根本不解决问题。”刘女士表示,荣盛发展自办物业,这一点曾经被售楼员表述为项目的一大优势。

  张一证实了“踢皮球”的说法,表示荣盛发现质量问题或者业主投诉,企业各部门首先是相互推诿,其次就是不敢公之于众,而且发生问题之后补救、改进,也是缓慢滞后,能拖就拖,能不改就不改。

  “物业跟地产不断扯皮,出问题物业却让我们找地产,地产又找不到人,事情就一直得不到解决。”业主表示,物业经理、售楼人员更换频繁,园区内垃圾成堆,南面商铺的空调外挂机水泥台用三根钢管支撑着,勉强没有掉下来。

  “一期入住后,业主们几次砸了售楼处,荣盛的口碑已经很不好。”紫提东郡业主表示。

  以低质量换低成本

  “荣盛的质量问题不是单一的、零星的个案,而是大面积、全方位的整体质量低下。”张一表示,成本控制下的各种利益纠葛,层层转嫁,质量水平低下最终由购房者买单。

  “说到底,是管理的问题。”张一举例说,沈北盛京绿洲项目,施工单位在景观内洗澡这样的事情竟然也屡禁不止。

  荣盛发展于2009年进入沈阳,从拿地情况来看,截至目前,荣盛发展在东北所拿的17个地块全部集中在沈阳。但很显然,沈阳并没有成为荣盛发展东北的形象样本。

  “从我们的调研来看,荣盛发展同其他品牌一样,强调产品、服务、品牌,也是这样的顺序,但产品这个阶段就没能过去,大面积出现质量问题,服务和品牌那都是空谈。”沈阳一家房地产顾问机构负责人表示。

  而在张一看来,荣盛发展很大一部分人的质量意识和服务意识是缺乏甚至缺失的。

  “从公司行为、开发商行为来说,优质要让位于价格。整个公司的策略就是低价取胜,而这个低价取胜只能以牺牲质量为代价,别无他法。”张一表示。

  产品低价、平价销售是荣盛发展一直奉行的营销策略。

  资深地产分析人士范渊也认为,房地产的低价不会凭空而来,不会平白无故比别人低,只有成本低了,价格才能低下来。“成本怎么降低呢?各方面压缩,一压缩,产品质量自然会存在这样那样的缺陷,这种缺陷叠加起来,就会有大面积、大规模质量问题的呈现,品牌声誉必将因此受损,长此以往的结果必然是品牌坍塌。”范渊表示。

  “这两年人员成本提高的速度远大于建筑材料。成本控制下,大量熟练工人不来这里做,好的木工一天要四百元以上,为压缩成本只能用每天二百元的木工,那显然质量会有差别。各种设备,人家都用好的都是很新的,你这都是旧的破的……”张一认为,结果不言而喻。

  “从材料上来说,举个例子,内墙瓷砖普遍脱落的原因就是瓷砖的黏性材料用量不足,本来应该粘五个点,实际只粘一个点,材料成本压缩了五分之四,而瓷砖必然普遍脱落。”张一介绍。

  “楼体倾斜除了地质原因之外,也与地勘的布点不够、钢筋强度不够、打桩工艺不正确等多种因素有关。”专业人士表示,主要是施工对相关尺寸把握偏差、管理不到位、偷工减料造成的。开发商肯定也是成本控制导致管理混乱,管理混乱才会导致这种情况。

  优淘城总裁、资深地产专家薛健雄表示:开发商肯定都要控制成本,但控制成本和保证质量是两回事,不能以质量为代价控制成本。东北房价跌且低,多数开发商都亏钱,建安成本控制的都比较低也有一定关系。

  易居智库研究总监严跃进表示,如果从房企本身的建筑层面看,出现建筑问题也没必要回避。一般来说,这和建筑工程的监管力度缺失、对于供应商的管理存在漏洞等有关系。当然,此类负面的效应,最后都会影响企业的品牌。若项目质量问题直接影响了业主的居住生活和安全感,那么对于房企来说需要提高警觉意识。因为这会对后续同类项目的营销产生一个比较致命的负面作用。

  非标准化快速扩张留“后患”

  公开资料显示,上市之后,荣盛发展施行“高周转”策略,加大面向刚需的产品的推盘力度,在相对较弱的二三线城市实现了高速增长。总部在河北廊坊的荣盛发展成为中国房地产界的一匹黑马,从区域性公司快速成长为全国性的公司。

  2013年有媒体对荣盛发展的高周转模式报道充满溢美之词:这家发家于二三线城市的地产新秀,把高周转运作模式运用得淋漓尽致。荣盛的存货周转天数保持在700天左右,明显高于行业平均水平2500天,是行业中周转速度最快的公司之一。公司在项目开发中制定的标准,要求从拿地到开工100天,从开工到开盘100天。

  而这种高周转模式的最大特点就是追求快速走量。

  “只有快速走量才能快速盘活,才能快速拿地、加速进一步扩张规模。”范渊表示,所有以规模取胜的开发商都是以高周转、低利润、高销售这样的模式来实现规模性的扩张。

  “说白了就是到处拿地需要很多钱,就得赶紧卖房子来筹集资金,价格比别人低房子才能卖得快,所以就低价,低价怎么来的?压缩成本,成本压缩会导致什么?当然是质量问题。”范渊表示,这是个永远摆脱不了的逻辑链,是客观规律。

  虽然所有高周转模式的开发商都要面对可能存在的质量隐患,但产品标准化令很多地产大牌有效地规避了质量问题的大面积出现。

  “碧桂园、恒大、万科等的产品标准化,保证开发节奏,把时间压缩到最短、成本压缩至最经济,图纸标准化、开工数据标准化、开发流程标准化……彻头彻尾的标准化,贯穿到血液里。”范渊表示,最厉害的开发商,从拿地到开盘只用三个月时间,这就是标准化的结果。

  而标准化这个杠杆在荣盛发展并不完善。

  “标准化没有建立起来,就急着学习大公司走快速开发模式,靠人为压缩成本实现低价格,就等于粗制滥造,一定是不能被社会所接受的。”张一表示。

  实际上,到2014年,荣盛发展快速扩张的脚步已略显迟滞。

  年报显示,荣盛发展截至2014年期末,净负债率已经由2013年底的117.8%攀升至129%,净利润增长率由2013年的35.8%降至11.2%。

  据年报数据,荣盛发展2014年存货达520亿元,同比增加32%。由于库存承压,高华证券预测该公司在扩张方面脚步有所放慢,预计 2015~2016年毛利率将下滑1%~2%。

  “宏观影响房子卖不动是一个方面,但外界对荣盛发展的质量、口碑、品牌的差评,无疑使库存去化更加艰难。”分析人士指出。

  据了解,除了沈阳项目,在南京、上海、山东、河北等地项目也因质量问题、资金问题、封盘问题等等状况不断。

  鉴于荣盛发展扩张过快覆盖面太大,在销售不景气、资金链紧绷的情况下,荣盛发展开始大面积裁员。2014年下半年,沈阳荣盛刚刚成立几个月的商业地产部,一夜之间数十人全部裁掉。

  “荣盛发展一直保持着很强的扩张冲动,快速圈地,产品标准化没做好就大量开发;商业地产开发的思路还没理清楚就尝试商业地产开发,步子迈得太大,难免内在修为无法支撑。”分析人士建议,荣盛发展首先还是要静心修炼内功,做好管理,出好产品方为根本。